Долевое строительство. Казалось бы, вот он – выход из сложной ситуации в стране, где приобрести квартиру не так уж просто. Вроде бы вот она, возможность получить жилье, пусть не дешёвое, но по цене существенно ниже среднерыночной. Людям очень нравится эта идея, и многие решаются на заключение договора долевого участия с застройщиком.
Статистика показывает, что за 15 лет в период 2000-2015 год динамика строительства квартир застройщика выросла примерно в 3.5 раза с небольшим перерывом лишь на кризис 2008-09 годов. По данным Росстата, в 2015 году было введено в эксплуатацию более 900 тыс. квартирных единиц.
Но на деле приобретение квартиры на этапе строительства нередко превращается в большую проблему. Конечно, есть немало людей, которые успешно получили свое жилье. Но немало и тех, чьё взаимодействие с застройщиком оказалось менее удачным.
Иногда строительство задерживают на несколько месяцев или даже лет. А то случается и так, что застройщик банкрот. И далеко не всегда в этом случае можно получить свои деньги обратно. Что делать в такой ситуации?
По каким причинам застройщик может стать банкротом?
- Ситуация может возникнуть как без вины строительной компании, так и по причине неправильных расчетов, ошибок в планировании или нарушений технологии. Это приводит к срыву сроков, образованию задолженностей и штрафам по кредитам застройщика
- Бывают два принципиально разных случая: когда владелец фирмы сам не хотел такого исхода и когда он сделал это преднамеренно
- У него могут быть деньги на погашение долгов, пусть даже частичное, а может их и не быть
От всего этого зависит, на что может рассчитывать дольщик. Однако обольщаться не стоит. В большинстве случаев, если было оформлено банкротство застройщика, вероятность полного возврата средств минимальна. Но если о нём ещё только поговаривают, бегство с тонущего корабля иногда становится единственным выходом. Если, конечно, это не пустые разговоры.
Каковы возможные причины разорения застройщика? Их несколько.
Непредвиденные обстоятельства
Большинство строительных компаний работает за счет кредитования. Несмотря на то, что в стройку вкладываются деньги дольщиков, требуются также дополнительные финансы. А это означает очень большие выплаты ежемесячно, включая переплату за счёт процентной ставки.
На разных этапах могут понадобиться дополнительные ссуды. Зачастую о них известно заранее, но раньше времени их не берут. И если к моменту, когда требуются новые вложения, банки отказываются выдать кредит, стройка останавливается. Тем временем набегают новые проценты и платежи, следом штрафы. По этой схеме несколько лет назад обанкротилось немало фирм разного масштаба.
Сюда же можно отнести непредвиденное падение цен на жильё. Предсказуемость рынка недвижимости – понятие, мягко говоря, относительное. Если происходит существенное снижение цен, расчёты застройщика в одночасье могут стать ошибочными.
Ошибки в планировании или строительстве
Сюда могут входить:
- неправильные подсчёты сроков
- ошибки в расчёте запланированных выплат
- ошибки в подсчёте стоимости закупки материалов и оплаты услуг рабочих
- нарушение технологии, из-за чего могут потребоваться переделки, либо могут быть наложены штрафы
Итог всегда примерно один: задержка строительства, срыв сроков, растущие из-за этого расходы и долги. Если сумма становится непомерной, и доходы уже не могут покрывать затраты, то в скором времени фирма становится банкротом.
Мошенничество
Не всегда причиной банкротства являются проблемы. Бывает и так, что изначально застройщик планирует обмануть клиента. Он просто собирает деньги, а в какой-то момент объявляет себя разорившимся. Благодаря лазейкам в законодательстве документально оформить это не так уж сложно, если знать как.
Бывает и так, что изначально владелец планировал построить микрорайон или жилой комплекс, но со временем перестал справляться с потоком задач. И вместо того, чтобы выйти из положения достойно, он предпочитает оформить банкротство. Причем иногда застройщик после оформления банкротства просто регистрируется под другим именем и продолжает вести свою деятельность.
Нарушение законодательства
Владельцы строительных фирм не всегда могут правильно оценить участок, где они начинают строить. Не всё законно с точки зрения Земельного кодекса, например. Здесь также есть два варианта:
- Застройщик не знал, что с этим участком могут возникнуть проблемы
- Знал, но решил пойти на риск, подкупив в кого-нибудь или воспользовавшись брешью в законе
Строительство в запрещённых для этого зонах иногда приводит к тому, что неравнодушные граждане жалуются и подают в суд. В результате стройка останавливается. Начинается суд с застройщиком, тем временем растут долги. И, естественно, срываются сроки.
Также судебный процесс может закончиться тем, что стройка будет полностью прекращена, и в этом месте более не возобновится. Обанкротиться за это время более чем реально.
Статистика по застройщикам:
- Всего в стране на начало 2018 года зарегистрировано 250 застройщиков-банкротов, находящихся на той или иной стадии банкротства. Общее число застройщиков в России по данным erzrf.ru составляет более 2000 компаний
- По данным РАСК, на конец 2016 года число банкротов составляло 149
- Общий объём недостроенного ими жилья на сегодня составляет почти 7 млн квадратных метров
- В среднем на одного справившегося с банкротством застройщика приходится 4-5 потерпевших финансовый крах окончательно
- Количество обманутых дольщиков в этой статистике не значится
Ежемесячно число застройщиков, начинающих процедуру банкротства, увеличивается в среднем на десяток. В некоторые месяцы это количество значительно выше (октябрь-ноябрь 2017). Около 80-90 % приходится на Московскую область и Краснодарский край. Но здесь нужно учитывать, что и организаций там значительно больше, чем в других регионах.
Пожалуй, самое крупное банкротство последних лет – компания СУ-155. От её деятельности пострадало более 30 тысяч дольщиков. Об этой компании разговоры велись много лет: хотя было возведено много ЖК, постоянно наблюдалось невыполнение обязательств: отсутствие парковок, детских площадок, обустройства дворов и так далее. В итоге всё закончилось банкротством.
Что делать, если застройщик уже банкрот?
Компания может являться разорившейся только фактически или уже формально. Возможно, что на бумаге фирма ещё работает в прежнем режиме, но на деле уже не справляется с финансовыми обязательствами. В зависимости от того, на каком этапе разорение, у дольщиков больше или меньше шансов получить деньги обратно. Каждый случай индивидуален, но стоит попробовать все способы из перечисленных ниже.
Досудебный возврат средств
С компанией стоит попробовать договориться. Это возможно, когда обращается владелец одного договора, а не несколько дольщиков вместе. По закону так можно сделать сразу после того, как была просрочена сдача дома. Для этой цели:
- Обратитесь к директору компании лично. Для начала попробуйте без упрёков, споров и скандалов попросить возврат средств в досудебном порядке
- Если наотрез отказывают, либо «кормят завтраками», то можно пригрозить обращением в суд или прокуратуру. Совсем не важно, что на самом деле вы не собираетесь на данный момент это делать. В таких ситуациях хорошо срабатывает психологический фактор
Вполне возможно, что после этого застройщик согласится вернуть деньги. И это самый простой вариант.
ВАЖНО! Если удалось получить согласие директора, обязательно проследите за тем, чтобы ваши подписи стояли только на тех документах, где указана реальная сумма возврата. Не должно быть никаких «Подпишите сейчас, верну позже» и так далее. И вообще внимательно читайте всё, что вам дадут подписать.
Включение в реестр обманутых дольщиков
Сам по себе реестр обманутых дольщиков никакой гарантированной помощи не дает. Но, вступив в него, можно привлечь дополнительное внимание к проблеме и попытаться получить другое жилье взамен.
Реестр обманутых дольщиков создан, в первую очередь, для властей. Хотя они формально не виноваты в проблемах застройщиков, но именно с их подачи:
- пишутся такие законы, которые позволяют недобросовестным людям наживаться на других
- деятельность строительных фирм ведётся без нормального надзора, в итоге допускаются подобные ситуации
Поэтому в ряде случаев органы местного самоуправления могут озаботиться тем, чтобы обманутым гражданам досталось другое жилье. Также иногда они помогают в организации ЖСК для возведения нового жилого комплекса. Могут выделить дополнительные деньги из бюджета для строительной компании, если она добросовестная. Иногда дают землю для нового ЖК.
Чтобы вас внесли в реестр обманутых дольщиков, нужно собрать документы:
- удостоверяющие личность
- подтверждающие заключение сделки со строительной фирмой или права на недостроенный объект
- доказательство внесения оплаты застройщику – квитанция, чеки, расписки и т.д.
- любые судебные документы, если они уже есть
Далее пишется заявление. Указываются все данные договора участия: номер, дата заключения, цена ДДУ, участвующие в сделке лица. В заявлении также должны быть перечислены все приложенные документы.
В целом реестром занимается Минстрой, но в разных городах организации могут отличаться. Есть два варианта действий:
- Найти его в своём городе через поиск в интернете по соответствующему запросу
- Позвонить или написать в Минстрой своей области через официальный сайт и узнать, какая именно организация регулирует реестр именно у вас. Это более надёжный вариант
Вступление в реестр имеет смысл. Не стоит этого делать лишь до попытки самостоятельно договориться с застройщиком в досудебном порядке. Если это уже было сделано, но никакого результата не принесло, можно смело подавать заявление на внесение себя в данный список.
При этом не стоит переживать, что ваше нахождение в реестре как-то затормозит остальные процессы. Это совершенно не мешает подать в суд, потребовать взыскание с застройщика и ввести любые другие разбирательства с ним.
Подать заявление с документами можно:
- Лично – оптимальный вариант
- Через посредника – только при наличии у него доверенности
- Заказным письмом. Самый сложный и дорогой способ: потребуется заверить все приложенные документы у нотариуса
Получение жилого помещения
Разумеется, такой исход возможен далеко не всегда. Для этого необходимо, чтобы были уже готовые достроенные квартиры, которые формально не принадлежат кому бы то ни было, кроме строительной фирмы.
Если такие объекты есть, например, была построена какая-то серия домов, и вы знаете, что некоторые квартиры не проданы, попробуйте получить жильё. Для этого нужно, чтобы дом был уже сдан.
Поскольку такая ситуация крайне редкая, медлить нельзя. Нужно собрать все документы – те же, которые нужны для вступления в реестр. Далее подать заявление в арбитражный суд о том, что вы хотите получить квартиру от застройщика в качестве компенсации. Это важно сделать максимально быстро по той причине, что таких желающих найдется много.
При этом иметь в виду, что в дальнейшем будет возможность подать в суд на получение неустойки. Но в случае банкротства застройщика такое обращение будет рассматриваться в последнюю очередь, поскольку вам удалось хоть что-то получить от него, в отличие от остальных дольщиков и кредиторов.
Получение недостроенного объекта от строительной фирмы
Такое тоже возможно далеко не всегда. Например, так делают, когда предполагалось строительство коттеджей или домов на 2-4 хозяина. В ином случае справиться с процессом достройки в одиночку будет затруднительно, а скорее невозможно.
Но нередко в таких случаях создаётся жилищно-строительный кооператив (ЖСК), в которые вступают все дольщики, желающие продолжить возведение объекта. Всё это оформляется документально, после чего можно вести стройку.
Такой вариант мало кого радует. Это и понятно: и так вложено немало денег, сорваны сроки, а теперь ещё и придётся дополнительно вкладываться. Причём вложения будут выше, чем были бы у застройщика: меньше шансов нанять дешевую рабочую силу или купить материалы оптом по сниженной цене. Стоимость ожидаемой квартиры прилично возрастает.
Зато это выход. Особенно если другие варианты уже испробованы и не принесли результата. Лучше получить недостроенный объект, чем совсем ничего.
Помимо передачи недостроя группе дольщиков, существуют варианты передачи другому застройщику. Но даже при этом всё равно придётся ему доплачивать, поскольку денег на дальнейшее строительство уже нет. Тем не менее, это проще и дешевле, чем если бы дольщики сами занимались стройкой.
Обратите внимание, что при таком раскладе проблема не решается быстро. Это касается не только самого процесса строительства, но и документального оформления. Для таких целей создается ЖСК, нужно получить массу разрешений, а также писать коллективное заявление. Для уточнения всех нюансов в вашем городе нужно обращаться в Минстрой и подавать иск в суд. Как правило, это берут на себя активисты из числа дольщиков.
Форумы дольщиков, центры социальной поддержки
Такие организации – это возможность быть в курсе всех дел. В законодательство постоянно вносятся изменения, также власти принимают какие-то решения, которые могут повлиять на ситуацию. Чаще всего они встают на сторону дольщиков, а не застройщиков.
Кроме того, люди делятся опытом. А у кого-то есть такие схемы, которые сработали, с помощью которых получилось вернуть свои деньги. Не будет лишним прислушаться к этому и, возможно, повторить их действия.
Выводы
Банкротство застройщика – очень плохая для дольщика новость, но все же в ряде случаев можно либо частично вернуть свои средства, либо все же получить недвижимость, хотя и по более дорогой цене в более поздний срок. По некоторым оценкам, каждый пятый застройщик находится под угрозой банкротства.
Кажется, государство пытается дать дольщикам дополнительные средства защиты – так, с 2017 года должен формироваться компенсационный фонд из взносов застройщиков (т.е. примерно по той же схеме, как в кредитно-потребительских кооперативах). Но как будет контролироваться этот фонд и сколько сможет получить конкретный дольщик, не ясно.
Портфельные инвестиции через Газпромбанк — это удобный и надежный способ приумножить свой капитал, снизив риски за счет диверсификации активов. Банк предоставляет широкий выбор инвестиционных инструментов и профессиональное сопровождение на всех этапах инвестирования, что делает его привлекательным для тех, кто хочет инвестировать на долгосрочную перспективу.
Пример стратегии портфельных инвестиций
Предположим, что вы решите инвестировать 1 миллион рублей через Газпромбанк. Ваша стратегия будет заключаться в следующем:
- 40% в облигации (для стабильного дохода).
- 30% в акции крупных российских и международных компаний (для роста капитала).
- 20% в ПИФы (для диверсификации).
- 10% в золото или другие альтернативные активы (для хеджирования рисков).
Такой подход позволяет уменьшить возможные потери, если один из рынков или активов окажется неудачным, и обеспечит сбалансированную доходность.
